Decyzja o modelu realizacji inwestycji zapada najczęściej jeszcze przed podpisaniem pierwszej umowy budowlanej, a jej skutki inwestor odczuwa na każdym kolejnym etapie — od harmonogramu, przez rozliczenia, aż po odbiory końcowe.
Wybór między zatrudnieniem jednego generalnego wykonawcy a samodzielnym skompletowaniem zespołu podwykonawców wpływa na koszty, tempo prac, poziom kontroli inwestora oraz to, kto ponosi odpowiedzialność w razie sporu lub wady.
W tym artykule wyjaśniamy:
- na czym polega różnica między obydwoma modelami;
- jakie korzyści daje generalne wykonawstwo;
- kiedy bezpośrednie zatrudnianie podwykonawców może się opłacać;
- jak rozkłada się odpowiedzialność i ryzyko;
- jak dobrać model do skali i charakteru inwestycji.
Czym różni się generalne wykonawstwo od zatrudniania podwykonawców bezpośrednio
W modelu generalnego wykonawstwa inwestor podpisuje jedną umowę z firmą, która przyjmuje na siebie realizację całej inwestycji — od organizacji placu budowy, przez koordynację branż, po odbiór końcowy obiektu.
Generalny wykonawca samodzielnie dobiera i nadzoruje podwykonawców: ekipy fundamentowe, konstrukcyjne, instalacyjne czy wykończeniowe. Inwestor rozlicza się z jednym podmiotem, niezależnie od liczby firm faktycznie pracujących na budowie.
W modelu podwykonawstwa bezpośredniego inwestor sam zawiera odrębne umowy z każdą z firm realizujących poszczególne zakresy prac — np. osobno z firmą konstrukcyjną, osobno z instalatorem elektrycznym, osobno z ekipą wykończeniową.
Zalety modelu generalnego wykonawcy
Jeden punkt kontaktu i jedna odpowiedzialność
Inwestor nie musi samodzielnie koordynować pracy kilkunastu firm ani rozstrzygać sporów kompetencyjnych między branżami — wszystkie te zadania przejmuje generalny wykonawca.
Model generalnego wykonawstwa ułatwia przede wszystkim:
- 1.planowanie budżetu dzięki jednej, skonsolidowanej wycenie;
- 2.egzekwowanie terminów od jednego podmiotu umownego;
- 3.koordynację harmonogramu między branżami po stronie wykonawcy;
- 4.jednolitą gwarancję obejmującą cały obiekt, a nie poszczególne zakresy;
- 5.ograniczenie liczby formalności po stronie inwestora — jedna umowa, jedne rozliczenia.
Doświadczenie w zarządzaniu podwykonawcami
Doświadczony generalny wykonawca zna lokalny rynek podwykonawców, potrafi ocenić ich rzetelność i szybko zastąpić firmę, która nie wywiązuje się z umowy — bez angażowania w to inwestora.
Jeśli pojawi się wada wykonawcza, inwestor kieruje roszczenie do generalnego wykonawcy, a nie musi ustalać, która z kilku firm ją spowodowała.
Kiedy warto rozważyć bezpośrednie zatrudnianie podwykonawców
Model bezpośredniego zatrudniania podwykonawców sprawdza się przede wszystkim wtedy, gdy inwestor dysponuje własnym zapleczem technicznym lub inwestycja ma ograniczony i dobrze zdefiniowany zakres.
1.
Inwestor z własnym nadzorem technicznym
Firmy, które zatrudniają własnych kierowników budowy i inspektorów nadzoru, mogą samodzielnie koordynować podwykonawców i realnie obniżyć koszt inwestycji, eliminując marżę generalnego wykonawcy.
2.
Wąski, dobrze zdefiniowany zakres prac
Przy prostych inwestycjach — na przykład rozbudowie istniejącej hali o jedną instalację czy remoncie wybranej strefy — angażowanie generalnego wykonawcy bywa nieproporcjonalne do skali zadania.
- krótszy czas realizacji jednego, wąskiego zakresu;
- bezpośredni kontakt z wykonawcą specjalistycznym, bez pośrednika;
- możliwość wyboru sprawdzonej firmy dla konkretnej branży.
3.
Doświadczenie w zarządzaniu wieloma umowami
Model ten wymaga jednak, aby inwestor miał realne zasoby i doświadczenie do koordynowania harmonogramów kilku niezależnych firm — w przeciwnym razie oszczędność na marży wykonawcy łatwo przewyższają koszty opóźnień.
Ryzyka i odpowiedzialność w obu modelach
Gdy usterka powstaje na styku dwóch branż, ustalenie, która firma odpowiada za naprawę, może opóźnić rozwiązanie problemu o tygodnie.
Jak podjąć decyzję dopasowaną do skali inwestycji
Skala i złożoność inwestycji
Duże obiekty przemysłowe angażujące wiele branż — konstrukcyjną, instalacyjną, przeciwpożarową, drogową — zwykle zyskują na generalnym wykonawstwie, bo koordynacja tylu zakresów przez samego inwestora niesie duże ryzyko opóźnień.
Mniejsze, jednorodne zakresy prac częściej dają się rozliczyć równie sprawnie w modelu bezpośrednim, o ile inwestor ma odpowiednie zaplecze.
Zanim podejmiesz decyzję, warto ocenić:
- 1.liczbę branż zaangażowanych w inwestycję;
- 2.dostępność własnego zespołu nadzoru po stronie inwestora;
- 3.planowany harmonogram i akceptowalny margines opóźnień;
- 4.budżet oraz gotowość do samodzielnego rozstrzygania sporów;
- 5.oczekiwany zakres gwarancji i odpowiedzialności za całość obiektu.
W praktyce inwestorzy realizujący pojedynczą, dużą inwestycję przemysłową niemal zawsze wybierają generalne wykonawstwo — pozwala ono skupić się na celach biznesowych, zamiast na codziennym zarządzaniu budową.
Koszt marży wykonawcy zwykle zwraca się w postaci mniejszej liczby opóźnień, sporów i nieprzewidzianych wydatków.
Planujesz wybór wykonawcy?
SPRAWDŹMY RAZEM, KTÓRY MODEL PASUJE DO TWOJEJ INWESTYCJI
Przeanalizujemy zakres i skalę Twojego projektu oraz podpowiemy, czy generalne wykonawstwo, czy bezpośrednie podwykonawstwo lepiej ograniczy ryzyko i koszty.
Roman Cywurin
Menadżer projektu
Inwestorzy rzadko żałują wyboru generalnego wykonawcy — najczęściej żałują braku jasnego podziału odpowiedzialności, gdy decydują się na kilku niezależnych podwykonawców.
Dobra koordynacja między branżami jest warta więcej niż oszczędność na marży wykonawcy — zwłaszcza przy inwestycjach, w których opóźnienie jednej ekipy blokuje pracę kolejnej.
